CalcuLabMadrid ofrece una rentabilidad bruta del alquiler del 5,4% de media en 2026, según los datos del mercado. Es una rentabilidad sólida para una capital europea con alta demanda y mercado líquido, aunque no la más alta de España: ciudades secundarias como Murcia, Alicante o Zaragoza superan el 6%.
Rentabilidad por distritos en Madrid
La rentabilidad varía enormemente entre barrios. Los distritos periféricos, con precios de compra más accesibles y alquileres que han crecido al mismo ritmo que el centro, ofrecen los mejores ratios:
| Zona | Precio/m² aprox. | Alquiler/m²/mes | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| Vallecas / Puente | 2.400 € | 13,0 € | 6,5% |
| Carabanchel | 2.600 € | 13,5 € | 6,2% |
| Villaverde | 2.200 € | 11,5 € | 6,3% |
| Usera | 3.000 € | 15,0 € | 6,0% |
| Tetuán | 3.500 € | 17,0 € | 5,8% |
| Arganzuela | 4.000 € | 18,5 € | 5,6% |
| Chamberí | 5.200 € | 23,0 € | 5,3% |
| Salamanca | 6.500 € | 27,0 € | 5,0% |
| Retiro | 6.000 € | 24,5 € | 4,9% |
| Centro / Sol | 6.800 € | 25,0 € | 4,4% |
Los barrios del sur y este de Madrid (Vallecas, Carabanchel, Villaverde) combinan precios de compra accesibles con alquileres que han crecido con fuerza. Son los que ofrecen mayor rentabilidad, aunque también mayor rotación de inquilinos en algunos casos.
Del yield bruto al yield neto: cuánto te queda realmente
Para un piso de 250.000 € en Madrid (barrio medio como Arganzuela o Tetuán), alquilado a 1.100 €/mes:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Renta bruta (1.100 × 12) | 13.200 € |
| IBI (~0,5% del valor catastral) | −600 € |
| Comunidad de propietarios | −1.200 € |
| Seguro del hogar | −300 € |
| Mantenimiento (provisión 1%) | −2.500 € |
| Renta neta | 8.600 € |
| Yield neto | 3,4% |
El yield neto es significativamente menor que el bruto. En este ejemplo, pasamos del 5,3% bruto al 3,4% neto.
El mantenimiento es el gasto más variable y el que más sorprende. Una caldera (1.500 €), una reforma de baño (4.000 €) o un problema de humedades puede eliminar la rentabilidad de varios años de un golpe. La provisión del 1% anual del valor es un mínimo, no un máximo.
Madrid no está en zona tensionada (aún)
A diferencia de Cataluña, la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado. Esto significa que los propietarios pueden fijar el precio del alquiler libremente en los nuevos contratos, lo que da más flexibilidad a los inversores.
Calcula la rentabilidad de tu inversión en MadridLa entrada + ITP: lo que necesitas antes de comprar en Madrid
Madrid tiene el ITP más bajo de las grandes ciudades españolas: el 6% (4% para jóvenes menores de 35 años con primera vivienda hasta 250.000 €). Para un piso de 250.000 €:
- Entrada (20%): 50.000 €
- ITP (6%): 15.000 €
- Notaría + registro + gestoría: ~4.000 €
- Total ahorros necesarios: ~69.000 €