CalcuLabLa rentabilidad del alquiler en España se mantiene como una de las inversiones más populares entre los ahorradores españoles. Con tipos de interés aún elevados pero moderándose, el ladrillo sigue siendo una alternativa atractiva si se elige bien la ubicación y se hace los cálculos correctamente.
La rentabilidad media en España
La rentabilidad bruta media del alquiler en España se sitúa entre el 4,5% y el 5% en 2026, según los datos del mercado. Pero esta cifra oculta enormes diferencias por ciudad:
| Ciudad | Precio/m² | Alquiler/m²/mes | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| Murcia | 1.400 € | 7,5 € | 6,4% |
| Alicante | 1.900 € | 10,0 € | 6,3% |
| Zaragoza | 1.800 € | 9,0 € | 6,0% |
| Valencia | 2.600 € | 13,0 € | 6,0% |
| Granada | 1.900 € | 9,5 € | 6,0% |
| Valladolid | 1.600 € | 7,8 € | 5,9% |
| Sevilla | 2.200 € | 10,5 € | 5,7% |
| Madrid | 4.300 € | 19,5 € | 5,4% |
| Barcelona | 4.700 € | 21,0 € | 5,4% |
| Bilbao | 3.400 € | 13,0 € | 4,6% |
| San Sebastián | 5.200 € | 18,0 € | 4,2% |
Yield bruto vs. yield neto: la diferencia que más importa
El yield bruto (rentabilidad bruta) es lo que más se publica y lo más fácil de calcular:
(Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100
Pero lo que realmente importa es el yield neto, que descuenta todos los gastos:
- IBI (entre 200 y 1.500 €/año según el municipio y el valor catastral)
- Cuota de la comunidad de propietarios (50-200 €/mes)
- Seguro del hogar (~200-400 €/año)
- Mantenimiento y reparaciones (provisión del 1% del valor del piso al año)
- Periodos de vacancia (estimación del 5-10% de la renta bruta)
Un yield bruto del 6% puede convertirse en un yield neto del 4-4,5% después de estos gastos.
La regla general: los gastos anuales de un piso en alquiler representan entre el 20% y el 30% de la renta bruta. Para un cálculo conservador, usa el 25%.
Las ciudades con mayor rentabilidad
Las ciudades secundarias y medianas son las que ofrecen mejor rentabilidad por euro invertido. Murcia, Alicante, Zaragoza o Granada combinan precios de compra accesibles con alquileres que han subido significativamente, lo que mejora el ratio.
Madrid y Barcelona tienen alquileres altísimos en valor absoluto, pero también precios de compra que comprimen el yield.
En Cataluña (incluyendo Barcelona), las zonas tensionadas limitan el precio del alquiler en los nuevos contratos. Antes de comprar para invertir en Cataluña, consulta el índice de referencia de precios de alquiler para el inmueble concreto.
Factores que afectan más a la rentabilidad
- El precio de compra más los gastos de adquisición: el ITP puede suponer del 4% al 10% del precio, lo que reduce significativamente la rentabilidad real sobre el capital invertido.
- La vacancia: cada mes sin inquilino reduce la rentabilidad anual en un 1/12 de la renta.
- Los derrames y la comunidad: edificios más antiguos generan más gastos extraordinarios.
- La fiscalidad: los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Hay una reducción del 60% para arrendamiento de vivienda habitual (ojo: varía en zonas tensionadas).