CalcuLabAntes de visitar pisos, conviene saber cuánto banco te va a prestar. El límite no lo pone solo el banco: está determinado en gran parte por tus ingresos netos y la cuota mensual máxima que puedes asumir de forma sostenible.
La regla del 30-35%
Los bancos aplican como criterio general que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos netos del solicitante (o de la unidad familiar si se solicita conjuntamente).
Este ratio se llama debt-to-income ratio o ratio de endeudamiento. Si ya tienes otras deudas (préstamo de coche, tarjeta de crédito), se suman a la cuota hipotecaria para calcular el ratio total.
Cuánta hipoteca te pueden conceder según tu sueldo
Con un tipo de interés del 3,5% y un plazo de 25 años, la relación entre sueldo neto y hipoteca máxima es aproximadamente:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (30%) | Hipoteca máxima aproximada |
|---|---|---|
| 1.500 €/mes | 450 €/mes | ~90.000 € |
| 2.000 €/mes | 600 €/mes | ~120.000 € |
| 2.500 €/mes | 750 €/mes | ~150.000 € |
| 3.000 €/mes | 900 €/mes | ~180.000 € |
| 3.500 €/mes | 1.050 €/mes | ~210.000 € |
| 4.000 €/mes | 1.200 €/mes | ~240.000 € |
| 5.000 €/mes | 1.500 €/mes | ~300.000 € |
Con una hipoteca del 80%, la hipoteca máxima equivale al 80% del precio de la vivienda. Si el banco te presta 180.000 €, el precio máximo de la vivienda que puedes comprar es de 225.000 € (porque necesitas el 20% restante en ahorros propios).
El precio máximo de vivienda que puedes comprar
Partiendo del sueldo neto, el precio máximo de vivienda que puedes comprar incluye tanto lo que el banco financia (80%) como lo que pones tú (20% + gastos):
Para un sueldo neto de 3.000 €/mes:
- Hipoteca máxima: ~180.000 €
- Precio máximo de vivienda (a 80%): 180.000 / 0,80 = 225.000 €
- Ahorros necesarios: 225.000 × 20% + gastos (~10-12%) = ~67.500-72.000 €
Hipoteca conjunta: el efecto de dos sueldos
Si solicitas la hipoteca con tu pareja, los ingresos se suman y la capacidad de endeudamiento crece proporcionalmente:
| Sueldo neto conjunto | Hipoteca máxima | Precio máximo vivienda |
|---|---|---|
| 3.000 € (1.500 + 1.500) | ~180.000 € | ~225.000 € |
| 4.000 € (2.000 + 2.000) | ~240.000 € | ~300.000 € |
| 5.000 € (2.500 + 2.500) | ~300.000 € | ~375.000 € |
| 6.000 € (3.000 + 3.000) | ~360.000 € | ~450.000 € |
El tipo de interés impacta directamente en la cuota y en la hipoteca que te conceden. Si el tipo sube del 3,5% al 4,5%, la cuota de una hipoteca de 200.000 € a 25 años sube de 1.000 € a 1.100 €/mes. Haz tus cálculos con un margen de seguridad.
Cuánto necesitas ahorrado
La hipoteca no lo es todo. Necesitas tener ahorrado:
- El 20% del precio que el banco no financia
- Los gastos de compraventa: ITP (4-10% según CC.AA.), notaría (~1,2%), gestoría, tasación
En total, entre el 28% y el 35% del precio de la vivienda, dependiendo de tu comunidad autónoma.
Calcula exactamente cuánto necesitas ahorrado según el precio y tu comunidad