CalcuLabComprar una vivienda en España es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida, y una de las que más sorpresas genera a quienes no conocen bien todos los gastos asociados. El precio del piso es solo una parte: los gastos de compraventa pueden añadir entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra.
Los gastos principales al comprar una vivienda
1. La entrada (el 20% que el banco no financia)
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Eso significa que necesitas tener ahorrado, como mínimo, el 20% del precio.
Para una vivienda de 250.000 €, la entrada mínima es de 50.000 €.
Algunos bancos ofrecen hipotecas al 90% para primera vivienda habitual, pero son excepcionales y dependen del perfil del solicitante.
2. ITP (segunda mano) o AJD (obra nueva)
Este es el impuesto que más varía y más confunde a los compradores:
- Segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 4% (País Vasco) y el 10% (Cataluña, Galicia, Valencia)
- Obra nueva → AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0% (País Vasco) y el 1,5% (Cataluña, Valencia, Castilla-La Mancha)
El ITP y el AJD son impuestos autonómicos. La diferencia entre pagar un 4% o un 10% supone 15.000 € en una vivienda de 250.000 €. Antes de comprar, asegúrate de saber qué tipo te corresponde.
3. Notaría y registro
Los honorarios del notario están regulados por ley (Arancel Notarial). Para una vivienda de 200.000-300.000 €, el coste típico es de 1.000-1.800 € para la escritura de compraventa.
El Registro de la Propiedad cobra por inscribir la escritura, normalmente entre 500 y 900 € para ese rango de precios.
En total, notaría + registro suele representar aproximadamente el 1,2% del precio de compra.
4. Gestoría
Si solicitas hipoteca, el banco requerirá una gestoría que tramite los impuestos y las inscripciones. El coste es de 300-500 € aproximadamente (unos 0,15-0,20% del precio de compra).
5. Tasación
El banco necesita tasar la vivienda antes de conceder la hipoteca. El coste depende del tamaño y la ubicación, pero oscila entre 300 y 600 € para una vivienda estándar.
Ejemplo completo para Madrid
Para una vivienda de segunda mano de 250.000 € en Madrid (ITP 6%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| ITP (6%) | 15.000 € |
| Notaría y registro (~1,2%) | 3.000 € |
| Gestoría (~0,2%) | 500 € |
| Tasación | 500 € |
| Total necesario | 69.000 € |
Es decir, necesitas casi el 28% del precio en ahorros antes de poder comprar.
Este porcentaje sube considerablemente en comunidades con ITP alto: en Cataluña o Valencia, para la misma vivienda necesitarías tener ahorrado el 33-35% del precio.
Gastos que paga el vendedor
No todos los gastos de la compraventa son del comprador. El vendedor habitualmente paga:
- La plusvalía municipal (IIVTNU)
- La cancelación registral de cargas si hay hipoteca anterior
- El certificado energético
Calcula tu caso concreto
El total exacto depende de tu comunidad autónoma, de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y de si aplicas alguna reducción por primera vivienda o edad.
Calcula los gastos exactos para tu vivienda