CalcuLabLa pregunta más frecuente de cualquier persona que se plantea comprar su primera vivienda es: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado antes de comprar? La respuesta varía según el precio de la vivienda, la comunidad autónoma y si es primera vivienda o no. Pero siempre es más de lo que la gente espera.
La regla básica: el 20% + los gastos
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de la vivienda. Por lo tanto, el comprador debe tener el 20% restante más todos los gastos de compraventa. Estos gastos oscilan entre el 8% y el 12% adicional sobre el precio, dependiendo principalmente del ITP de cada comunidad autónoma.
En total: necesitas entre el 28% y el 32% del precio en ahorros propios.
Desglose por comunidad autónoma
La diferencia entre pagar un ITP del 4% (País Vasco) o del 10% (Cataluña, Valencia) supone miles de euros en una misma vivienda.
Para una vivienda de 200.000 €:
| Comunidad | ITP | Gastos totales | Total necesario |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 11.800 € | 51.800 € (25,9%) |
| Madrid | 6% | 15.800 € | 55.800 € (27,9%) |
| La Rioja | 7% | 17.800 € | 57.800 € (28,9%) |
| Andalucía | 7% | 17.800 € | 57.800 € (28,9%) |
| Canarias | 6,5% | 16.800 € | 56.800 € (28,4%) |
| Aragón | 8% | 19.800 € | 59.800 € (29,9%) |
| Cataluña | 10% | 23.800 € | 63.800 € (31,9%) |
| Valencia | 10% | 23.800 € | 63.800 € (31,9%) |
| Galicia | 10% | 23.800 € | 63.800 € (31,9%) |
(Los gastos de notaría, registro y gestoría se estiman en ~3.800 € para 200.000 €)
La diferencia entre comprar en País Vasco (ITP 4%) y Cataluña (ITP 10%) para la misma vivienda de 200.000 € es de 12.000 € solo en impuestos. Si estás eligiendo entre ciudades de diferentes comunidades, el ITP es un factor relevante.
¿Y si es obra nueva?
Si la vivienda es de obra nueva (compras directamente al promotor), no se aplica ITP sino AJD, que es significativamente menor:
| Comunidad | AJD obra nueva | Ahorro vs. ITP segunda mano |
|---|---|---|
| País Vasco | 0% | 8.000 € en 200.000 € |
| Madrid | 0,75% | 10.500 € en 200.000 € |
| Andalucía | 1,2% | 11.600 € en 200.000 € |
| Cataluña | 1,5% | 17.000 € en 200.000 € |
La obra nueva tiene un AJD mucho más bajo que el ITP. Pero el precio de la vivienda nueva suele ser más alto que la de segunda mano, así que hay que comparar el precio total, no solo el impuesto.
Primera vivienda: reducciones disponibles
Varias comunidades ofrecen reducciones en el ITP para primeros compradores:
- Madrid: 4% (en vez del 6%) para menores de 35 años, primera vivienda hasta 250.000 €
- Andalucía: 3,5% (en vez del 7%) para menores de 35 años, primera vivienda hasta 150.000 €
- Galicia: 8% (en vez del 10%) para primera vivienda habitual
- Valencia: 8% (en vez del 10%) para primera vivienda habitual
- Cataluña: 5% (en vez del 10%) para menores de 32 años con renta ≤30.000 €/año, familias numerosas y personas con discapacidad
¿Cuántos años necesitas para ahorrar?
Si puedes ahorrar 500 €/mes, cuánto tiempo necesitas para llegar al 30% de diferentes precios de vivienda:
| Precio vivienda | Ahorro necesario (30%) | Años ahorrando 500 €/mes |
|---|---|---|
| 150.000 € | 45.000 € | 7,5 años |
| 200.000 € | 60.000 € | 10 años |
| 250.000 € | 75.000 € | 12,5 años |
| 300.000 € | 90.000 € | 15 años |
Son plazos largos. Por eso muchos compradores de primera vivienda combinan sus ahorros con ayuda familiar o aprovechan programas de aval ICO que permiten financiar hasta el 95%.
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